Há 20 anos, a estrutura de um condomínio consistia em ter um zelador residente que cuidava de toda a manutenção e limpeza do prédio, desde contratos de manutenção do elevador e do portão da garagem até o porteiro eletrônico. Realizar as manutenções legais e, eventualmente, um conserto de bomba, uma pintura ou pequenos reparos era rotina do zelador. Essa realidade permitia que toda a comunidade condominial pudesse abraçar a sindicância, que, junto da administradora, mantinha uma gestão satisfatória.
No entanto, essa realidade mudou completamente. Hoje, vivemos um cenário complexo para a gestão condominial, com a mudança dos empreendimentos que passaram a possuir áreas de lazer com diversidade de espaços, exigindo um volume maior de funcionários e manutenções específicas.
Dessa forma, surgiram responsabilidades legal, tributária, administrativa, pessoal, fiscal e financeira atribuídas à figura do condomínio, com as mudanças nas regras e leis fiscais. Atualmente, não é apenas a lei do condomínio que impacta na vida e na gestão condominial. Existem leis que regem as assembleias remotas, como a Lei 14.382/2022, e a Lei 15.549/2020, que atribui ao síndico a responsabilidade de denúncia em caso de violência doméstica dentro do condomínio, entre outras, que exigem conhecimento e habilidade do síndico.
A sindicância hoje exige gerenciamento e controle de finanças ligados à elaboração e execução do orçamento, gestão dos pagamentos de despesas e recebimentos de receitas, além da análise e controle de fluxo de caixa, em consonância com o orçamento definido em assembleia. O controle e o acompanhamento da inadimplência são fundamentais, assim como a avaliação de se os valores arrecadados atendem às necessidades mensais do condomínio.
O controle das despesas, respeitando os limites orçamentários, é importante para manter a saúde financeira do condomínio, bem como a análise da necessidade de contratação de serviços ou reformas. Quando necessário, o síndico deve buscar de três a quatro orçamentos, analisando o histórico da empresa/produto, suas avaliações e referências. Também é importante verificar se o condomínio possui recurso financeiro para custeio da despesa/obra.
O síndico deve compartilhar suas decisões com o Conselho, principalmente quando envolver despesas emergenciais, pois ele é o órgão fiscalizador e de apoio que representa os demais condôminos na administração. O acompanhamento das contas da gestão deve ocorrer mensalmente pelo Conselho, que orienta e auxilia o síndico no controle orçamentário.
No entanto, é importante frisar que o síndico não deve compartilhar a tomada de decisão com os demais condôminos através da assembleia. A Assembleia é uma grande aliada do síndico, definindo procedimentos e dando visão das ações da gestão. Sendo o órgão máximo do condomínio, a gestão deve submeter e definir suas ações através dela.
Todos esses conhecimentos e competências, que hoje são tão necessários ao síndico para uma boa gestão, exigem preparação e a busca constante por capacitação. Nesse sentido, abraçar um cargo de sindicância ainda requer, como necessidade prioritária, a boa vontade e a disponibilidade de querer servir à sua comunidade condominial.
por Cristiane Olsson – Administradora de Empresas, MBA em Gestão Empresarial e 35 anos de experiência
